Un contrato de arrendamiento puede darse sobre los bienes muebles, como el caso de casas, oficinas, departamentos o sobre bienes inmuebles en el caso de maquinaria, vehículos etc.
¿Que es un Contrato de Arrendamiento?
El contrato de arrendamiento consiste en entregarle al arrendatario el bien, que este lo use por un periodo determinado y terminado dicho periodo se le devuelva al arrendatario en las mismas condiciones que fueron entregados, todo a cambio de un precio (que puede ser en dinero o especie) pactado entre las partes.
Respecto al arrendamiento surgen muchas preguntas, siendo la que mas se repite como garantizar que el bien sea devuelto en el lugar que se pactó, en el plazo estipulado, que sea devuelto tal y como se entregó, entre otros, siendo la mejor respuesta: las penalidades.
Ahora al saber que las penalidades pueden ayudar a tener mayor seguridad en el contrato de arrendamiento, surge la pregunta qué es una penalidad y cuales son las penalidades que se pueden poner en dicho contrato.
Penalidades ¿Que son y para que sirven?
Las penalidades son sanciones de carácter pecuniario las cuales las pactan las partes del contrato cuando identifiquen que alguna obligación pueda dejar de cumplirse de forma injustificada.
Las penalidades van a variar según el tipo de bien en arrendamiento, pero las más comunes suelen ser:
- Mora automática: se puede pactar una cantidad de mora diaria en el caso que no se cumplan con las fechas de pago del arrendamiento.
- Uso de la garantía para cubrir posibles incumplimientos del pago de la renta: la garantía suele equivaler a uno o dos meses de renta y esta puede cubrir posibles incumplimientos del pago de la renta, siempre y cuando esto haya sido pactado en el contrato.
- Penalidad por introducir mejoras: En el caso de que se hayan introducido mejoras en el bien y no se le haya avisado al arrendador, según el artículo 917 del código civil lo invertido no va a ser reembolsable y las mejoras no van a poder ser retiradas del bien.
¿Que hacer para asegurar el pago de la Renta?
Para asegurar el pago de la renta también se pueden pactar las siguientes cláusulas:
- Pago adelantado: Con el pago adelantado nos aseguramos de que la renta se encuentre pagada antes de usar el bien, siendo así que si no se paga oportunamente la renta no le resultará perjudicial al arrendador. Por ejemplo, el arrendatario tendría la obligación de pagar el 1ro de cada mes la renta para poder así usar el bien, caso contrario no se le permitiría usarlo.
- Cláusula resolutoria expresa: con esta cláusula se puede pactar el fin del contrato de arrendamiento en el caso del incumplimiento del pago de la renta (las partes pueden acordar cuantas rentas pueden estar impagas para que esta surta su efecto) caso contrario se aplicará el artículo 1967 y 1968 del código civil .
Cláusulas en el caso de un contrato de duración mayor de 10 años:
Renovación automática: La ley peruana tiene como limitante que el arrendamiento tenga un plazo mayor de 10 años, lo cual puede resultar poco práctico para arrendatarios como arrendadores el realizar un contrato nuevo, es por ello que lo más factible en estos casos es pactar una cláusula de renovación automática lo cual va a permitir continuar con el contrato una vez este haya cumplido con el plazo de 10 años por hasta más de 10 años.
Otras cláusulas importantes en el Contrato de Arrendamiento:
- Entrega del bien: es importante de pactar el lugar de la entrega del bien, porque sino de forma supletoria se entiende que el bien se va a entregar en el lugar en donde se celebró el contrato.
- Preaviso: El arrendador puede inspeccionar el bien para saber que todo se encuentre en orden; sin embargo, debe de haber una limitación la cual es el preaviso, es decir debes de avisarle al arrendatario que se va a hacer dicha inspección, en el artículo 1681 inciso 5 nos menciona que el plazo es de 7 días sin embargo en el contrato puede pactarse un plazo menor o mayor para este según sea conveniente para las partes.
- Subarrendamiento: Es importante pactar en el contrato principal si se permite el subarrendamiento, en el caso que expresamente se prohíba no hay nada mas que hacer al respecto, en caso contrario se puede subarrendar con el consentimiento del arrendador.
- Desalojo exprés: Esta cláusula es sumamente importante puesto que acelera el proceso de desalojo y lo hace mucho más sencillo, pero debe de estar pactada en el contrato. En este tipo de desalojo va a intervenir un notario el cual verificará el incumplimiento del pago de la renta, un juez de paz letrado el cual verificará y validará la información y finalmente la policía quien ayudará a ejecutar el desalojo.
Las Penalidades, ¿Son deducibles para el Impuesto a la Renta?
Si una empresa alquila a una persona natural un predio, dicho gasto esta considerado como gasto deducible del Impuesto a la Renta siempre guardando el principio de causalidad, proporcionabilidad y razonabilidad.
Las penalidades en este caso tambien seran deducibles siendo un punto muy importante a tener en cuenta es la relación con la obligacion principal, es decir la penalidad se origina como se puede leer lineas arriba por el motivo del incumplimiento del contrato, es por ello que este gasto fue necesario para el mantenimiento de la fuente que origina que esta se grave con el impuesto.
De lo anterior se puede concluir que las penalidades que guarden relacion con un contrato de alquiler seran deducibles del impuesto a la Renta.
Estudio Contable Lynch