Cómo aplicar NIIF 16 en arrendamientos de inmuebles en moneda extranjera: ejemplo práctico

La NIIF 16 ha transformado la forma en que las empresas reconocen y contabilizan los arrendamientos, especialmente cuando se trata de inmuebles alquilados en moneda extranjera. Este artículo ofrece una explicación detallada y un ejemplo práctico para entender cómo aplicar esta norma en el contexto peruano.

¿Qué es la NIIF 16 y cuál es su alcance?

NIIF 16, emitida por el IASB, establece los principios para el reconocimiento, medición, presentación e información a revelar sobre los arrendamientos. Su objetivo principal es que los arrendatarios reconozcan activos y pasivos derivados de todos los contratos de arrendamiento, a excepción de aquellos de corto plazo o bajo valor.

La norma busca aumentar la transparencia y comparabilidad de los estados financieros, eliminando la distinción anterior entre arrendamientos operativos y financieros para los arrendatarios. Esto permite reflejar de manera más fiel la situación financiera y los compromisos que asume la empresa.

Aspectos clave de la NIIF 16

• Reconocimiento del derecho de uso del activo: El arrendatario debe reconocer un activo que representa su derecho a usar el bien arrendado durante el plazo del contrato, registrado inicialmente al valor presente de los pagos futuros.
• Reconocimiento del pasivo por arrendamiento: Simultáneamente, se reconoce un pasivo que refleja la obligación de efectuar los pagos futuros estipulados en el contrato.
• Medición inicial y posterior del activo y pasivo: El activo se deprecia sistemáticamente y el pasivo se actualiza por los intereses y pagos realizados, incluyendo ajustes por variaciones en el contrato o en las tasas de interés.
• Presentación en estados financieros: El activo por derecho de uso se presenta como un activo no corriente, y el pasivo por arrendamiento como pasivo corriente y no corriente, según el vencimiento de las obligaciones.

La NIIF 16 elimina la distinción entre arrendamientos operativos y financieros para los arrendatarios, exigiendo el reconocimiento en el balance general.

Particularidades del arrendamiento en moneda extranjera

Cuando un contrato de arrendamiento está denominado en moneda extranjera, se deben considerar las variaciones cambiarias conforme a la NIC 21 (Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera). Estas variaciones afectan tanto al pasivo por arrendamiento como a las partidas relacionadas con el derecho de uso del activo.

Es importante destacar que la moneda funcional de la empresa puede ser diferente a la moneda en la que está denominado el contrato de arrendamiento, lo que genera la necesidad de realizar conversiones y ajustes periódicos por diferencias cambiarias.

Moneda funcional y moneda del contrato

La moneda funcional es la moneda del entorno económico principal donde opera la empresa, generalmente la moneda del país en que realiza sus actividades principales. Por ejemplo, para una empresa peruana, la moneda funcional suele ser el sol peruano (S/).

Si el contrato está en una moneda diferente, como dólares estadounidenses (USD), es necesario convertir los pagos futuros y los saldos del pasivo y activo por derecho de uso a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente en cada fecha de reporte o reconocimiento.

Esta conversión puede generar diferencias cambiarias que impactan en los resultados del periodo, por lo que es fundamental aplicar correctamente las disposiciones de la NIC 21 y reflejar adecuadamente estos efectos en la contabilidad.

Ejemplo práctico: Arrendamiento de inmueble en dólares estadounidenses para empresa peruana

Supongamos que una empresa peruana arrienda un inmueble cuyo contrato es por tres años con pagos anuales anticipados de USD 10,000 cada uno. El tipo de cambio al inicio del contrato es S/ 3.80 por dólar. La tasa incremental de endeudamiento es 8% anual.

1. Cálculo del pasivo por arrendamiento:

2. Cálculo del valor presente:

A continuación se calcula el valor presente utilizando la tasa incremental del 8%:

• Año 1: S/38,000 / (1 + 0.08)^0 = S/38,000 (porque es pago anticipado)
• Año 2: S/38,500 / (1 + 0.08)^1 = S/35,648
• Año 3: S/39,000 / (1 + 0.08)^2 = S/33,460

Total valor presente = S/38,000 + S/35,648 + S/33,460 = S/107,108

Este monto representa el pasivo por arrendamiento que debe reconocerse inicialmente junto con el derecho de uso del activo.

Asiento contable inicial al inicio del contrato

• Derecho de uso – Inmueble      S/.107,108                Débito: Se reconoce el activo por derecho de uso por el valor presente de los pagos futuros del arrendamiento.
• Pasivo por arrendamiento       S/.107,108                Crédito: Se reconoce la obligación de pago por el mismo monto, reflejando el compromiso asumido por la empresa.

Ejemplo adicional: Arrendamiento con opción de renovación

Supongamos que la empresa tiene un contrato similar pero con opción de renovar por dos años adicionales a los mismos términos, y la empresa estima razonablemente que ejercerá la opción. En este caso, se deben incluir los pagos futuros esperados de los años adicionales para calcular el pasivo y el derecho de uso.

• Cálculo del pasivo considerando opción de renovación: Si los pagos anuales son USD 10,000 y el tipo de cambio se mantiene en S/3.80, se calcula el valor presente de cinco años en lugar de tres.
• Valor presente de los pagos adicionales: Año 4 y 5: S/38,000 / (1 + 0.08)^3 = S/30,584 y S/38,000 / (1 + 0.08)^4 = S/28,314 respectivamente.
• Total valor presente ampliado: S/107,108 + S/30,584 + S/28,314 = S/165,996.

Este valor ampliado refleja la obligación total estimada y debe ser reconocido inicialmente para reflejar la realidad económica del contrato con opción de renovación.

Efectos posteriores y variaciones cambiarias

Cada periodo se reconoce el gasto financiero sobre el pasivo por arrendamiento y la depreciación del derecho de uso según vida útil o plazo del contrato. Además, al cierre contable se deben actualizar los saldos monetarios a tipo de cambio vigente:

• Cambios en el tipo de cambio generan diferencias cambiarias que afectan resultados: Estas diferencias pueden ser ganancias o pérdidas y deben reconocerse en el estado de resultados del periodo.
• Actualización del pasivo por arrendamiento: El pasivo se ajusta por los intereses devengados y los pagos realizados, así como por las variaciones en el tipo de cambio si está denominado en moneda extranjera.
• Depreciación del derecho de uso: El activo se amortiza sistemáticamente durante el plazo del contrato o la vida útil del activo, lo que ocurra primero.

Manejo contable de las diferencias cambiarias

Las diferencias cambiarias sobre el pasivo se reconocen como gasto financiero o ingreso financiero según corresponda. Sobre el derecho de uso pueden requerirse ajustes si están vinculados directamente al pasivo monetario.

Por ejemplo, si el tipo de cambio se incrementa, el saldo en moneda funcional del pasivo por arrendamiento aumenta, generando una pérdida cambiaria que debe registrarse como gasto financiero:

• Ejemplo numérico: Si el saldo del pasivo es USD 20,000 y el tipo de cambio pasa de S/3.80 a S/3.90, el saldo en soles aumenta de S/76,000 a S/78,000, generando una diferencia cambiaria de S/2,000.
• Asiento contable:

Consideraciones tributarias en el contexto peruano

En Perú, la aplicación de la NIIF 16 tiene implicancias tributarias importantes que deben ser consideradas por las empresas para evitar contingencias fiscales y optimizar su carga tributaria.

La Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) ha emitido criterios sobre la deducibilidad de los gastos relacionados con arrendamientos bajo NIIF 16, especialmente en lo que respecta a la depreciación del derecho de uso y el reconocimiento del gasto financiero.

• Deducibilidad de la depreciación: La depreciación del activo por derecho de uso es deducible siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa tributaria peruana, incluyendo la correcta clasificación del activo y su vida útil.
• Gastos financieros: Los intereses reconocidos sobre el pasivo por arrendamiento son deducibles según las reglas generales de deducibilidad de gastos financieros.
• Diferencias cambiarias: Las pérdidas o ganancias por diferencias cambiarias derivadas de arrendamientos en moneda extranjera también afectan la base imponible, por lo que deben registrarse adecuadamente.

Es recomendable que las empresas mantengan una adecuada documentación y conciliación entre la contabilidad financiera y tributaria para evitar ajustes y sanciones.

Impacto en la gestión financiera y presupuestaria

La adopción de la NIIF 16 implica un cambio significativo en la gestión financiera y presupuestaria de las empresas, ya que los arrendamientos que antes se consideraban gastos operativos ahora generan activos y pasivos en el balance, afectando indicadores financieros clave.

• Incremento del endeudamiento aparente: El reconocimiento del pasivo por arrendamiento aumenta el nivel de endeudamiento registrado, lo que puede afectar la percepción de riesgo crediticio ante bancos e inversionistas.
• Impacto en ratios financieros: Ratios como el apalancamiento, la liquidez y el retorno sobre activos pueden verse afectados, por lo que es necesario ajustar la interpretación de estos indicadores.
• Presupuesto y flujo de caja: Aunque el pago en efectivo no cambia, la presentación contable modifica la forma en que se planifican y controlan los gastos relacionados con arrendamientos.

Por ello, es fundamental que los departamentos financieros y de contabilidad trabajen de manera coordinada para reflejar correctamente estos cambios y comunicar adecuadamente su impacto a la alta dirección y terceros interesados.

Recomendaciones para la implementación de la NIIF 16 en arrendamientos en moneda extranjera

Para una correcta aplicación de la NIIF 16 en contratos denominados en moneda extranjera, se recomienda seguir los siguientes pasos:

1. Determinar la moneda funcional de la empresa: Esto es fundamental para la conversión y reconocimiento de las partidas en moneda extranjera.
2. Identificar los pagos futuros y sus fechas: Incluir todos los pagos contractuales, opciones de renovación razonablemente ciertas y otros componentes relevantes.
3. Calcular el valor presente de los pagos futuros: Utilizar la tasa incremental de endeudamiento o la tasa implícita del arrendamiento.
4. Registrar el activo por derecho de uso y el pasivo por arrendamiento: Al valor presente calculado, con los asientos contables correspondientes.
5. Actualizar periódicamente los saldos por efecto de las variaciones cambiarias: Aplicando la NIC 21 y reconociendo las diferencias cambiarias en resultados.
6. Coordinar con el área tributaria: Para asegurar la correcta deducibilidad y cumplimiento de las obligaciones fiscales.
7. Capacitar al personal contable y financiero: Para asegurar el entendimiento y aplicación adecuada de la norma en la empresa.

Conclusión

La NIIF 16 representa un cambio sustancial en la forma en que las empresas peruanas reconocen y contabilizan los arrendamientos, especialmente aquellos denominados en moneda extranjera. La obligación de reconocer un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en el balance general mejora la transparencia financiera, pero también implica una mayor complejidad en la medición y actualización de estas partidas debido a las variaciones cambiarias.

Para las empresas que arriendan inmuebles u otros activos en dólares u otras monedas, es fundamental entender cómo aplicar la NIC 21 para reflejar adecuadamente las diferencias cambiarias que impactan tanto el pasivo como el activo. Además, la coordinación con el área tributaria es clave para asegurar que los gastos derivados de la depreciación y los intereses sean deducibles y evitar contingencias fiscales.

Asimismo, la adopción de la NIIF 16 afecta indicadores financieros y presupuestarios, por lo que es importante que los equipos financieros comuniquen estos cambios a la dirección y a terceros interesados, ajustando la interpretación de los estados financieros. La implementación exitosa requiere capacitación, procesos claros y una adecuada documentación.